Analyse du marché immobilier montréalais : la place du bâtiment durable

Abstract

L’immobilier et la construction doivent être considérés comme des secteurs économiques qui possèdent le plus d’impact par rapport aux trois piliers du développement durable. Dans son cinquième rapport, le Groupe d’experts environnemental sur l’évolution du climat a admis qu’indubitablement, l’ensemble du cycle de vie d’un bâtiment est responsable d’une grande proportion des émissions mondiales de gaz à effet de serre et de carbone, notamment. Depuis les années 1990, l’apparition des premiers concepts et des gestes qui conçoivent les bâtiments durables aujourd’hui ont fait leur apparition dans les marchés mondiaux. Aujourd’hui, presque tous les marchés font face à la présence de plus en plus importante de bâtiments qui se composent de caractéristiques supérieures à la moyenne, ce qui suscite des réactions et des changements dans les dynamiques de marchés immobiliers globaux. Les résultats de la présence croissante de bâtiments durables peuvent varier pour chaque marché, ceux-ci étant conditionnés par différents inducteurs de la valeur. Les biens immobiliers évoluent à travers des contextes de marché différents, par exemple les contextes sociopolitique et économique ainsi que différentes perceptions de la valeur par les principales parties prenantes des marchés. Ceci suppose que la valeur perçue par le marché pourrait se distinguer d’un marché à l’autre. Or, plusieurs études se penchent sur la quantification de la valeur ajoutée d’un bâtiment durable par rapport à un bâtiment conventionnel, et ce, à plusieurs endroits dans le monde. Au Québec, ce genre d’étude n’est pas disponible pour le public actuellement, probablement à cause de l’immaturité relative de ses marchés en termes de bâtiment durable. En effet, la disponibilité des données étant pour le moment limitée, il est difficile d’obtenir des résultats statistiques fiables afin d’en tirer des constats solides. À défaut d’obtenir des résultats quantitatifs pour le marché de Montréal, l’objectif de cet ouvrage est d’effectuer une analyse de marché dans une perspective qualitative, notamment à partir de points de vue de plusieurs intervenants majeurs. L’analyse, basée sur le Modèle d’évaluation durable, permet de constater que la présence de bâtiments durables dans le marché de Montréal est davantage attribuable à des changements au niveau des organisations qu’à une réelle perception de la valeur des certifications environnementales par le marché. En effet, le marché de Montréal est actuellement conditionné par des mouvements d’entreprises. Les organisations les plus sophistiquées de Montréal démontrent à travers les certifications environnementales de bâtiments leurs valeurs ainsi que leur volonté d’être responsable – surtout dans l’optique d’attirer les meilleurs talents –. De plus, ces certifications consistent en des outils qui permettent aux bâtiments de se distinguer et de se classer parmi les plus compétitifs sur le marché. Enfin, elles concernent en majorité des espaces neufs, ce qui implique nécessairement des niveaux de loyers élevés pour des espaces certifiés.